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Comment faire pour connaitre le montant de récupérations sur amortissement?

Supposons que la valeur de l'immeuble 250 000$, le client vend dans 8 ans, une dpa est appliquée à chaque années.  

Quel sera la valeur de récupération? 

Est-ce qu'il existe une formule, des trucs pour déterminer si nous devrions amortir le bien ou non?

Merci encore de partager votre savoir-faire.

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    Si tu prends de l'amortissement et que ton client décide par choix ou pas de quitter son quadruplex. Ex: question de santé il doit aller en résidence. Tu peux faire certains choix qui te permettent de revenir (4 années) Si tu as pris de l'amortissement tu n'as plus le droit à ce choix.  Le document est gros mais ce sont les premières pages qui sont importants sur le changement d'usage.  Tu lis ça à tête reposée, car c'est de la haute voltige.  J'ai répondu à quelqu'un d'autre concernant un immeuble.  Fait une recherche.  Dans son cas il avait un changement d'usage partiel. 

    Bonne lecture

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      La valeur de récupération, après 8 ans, sera de 69 653$, qui sera alors imposé au taux selon ses revenus dans 8 ans !

      Une DPA est en fait comme un REER.   Ca va être absolument le même effet fiscal si une personne prendre des REER sur une période de 8 ans pour un montant total de 69 653$ et les retirent au complet au bout du 8 ans !!

      Pour prendre un REER, tu dois piger dans ton argent pour cotiser, tandis que la DPA, tu pige rien dans ton compte de banque, c'est comme un emprunt sans intérêts que le gouvernement.te fait, argent qui t'a rien coûté jusqu'à la disposition de l'immeuble.

      Donc les gens qui disent qu'ils ne veulent pas de DPA pour ne pas payer l'impôt après la période de 8 ans, paient quand même l'impôt, chaque année, pendant la période de 8 ans, au lieu d'une shot à la fin du 8 ans, ca revient au même encore une fois fiscalement.

      En pièce jointe, un fichier Excel que je me suis fait, pour une période de 25 ans, pour calculer des DPA pour mes clients.

      • Tu as raison Tony, comme je l'ai dit c'est de l'impôt reporté.  Par contre chaque cas en est un d'espèce car cela dépend toujours du taux marginal d'impôt du client.  Il ne faut pas oublier que le jour où le client va vendre le gain en capital va s'ajouter à son revenu comme tu le dis toi-même.  Donc pour un client qui gagne 50 000$ par année dont le taux marginal est de 37.12% et qui a 30 000$ de gain en capital imposable sera imposé aux taux de 37.12%.  Par contre, si je dois ajouter une récupération d'amortissement de plus ou moins 70 000$ . 50 +30 +70 = 150 000$  son taux marginal est 49.97%.  Un autre facteur à considérer. si ton client vend après l'âge de 65 ans, dans un tel cas il y aurait récupération de la PSV.  De plus, il faut être bien sûr que l'on ne voudra pas faire de changement d'usage car dans ce cas, si tu as pris l'amortissement tu n'as plus de possibilité de faire les choix.  Comme je l'ai dit chaque situation doit être regardée.  Ce qui est bon pour un ne l'est pas nécessairement pour les autres.  Merci pour ton fichier, j'en ai un aussi,  je vais le regarder quand j'aurai plus de temps.
      • Un client qui a vendu 2 immeubles après 65 ans, avec DPA en plus sur le gain, pour profiter de sa retraite, sa PSV a été coupé 12 mois et il ne s'en n'est jamais rendu compte... Il vivait avec son capital, donc les petits dépôts direct de 578$ à la fin du mois qui manquait ca parait pas quand tu as 150 000$ dans ton compte bancaire. 8-)
      • Ce n'est malheureusement pas toujours le cas.  Certaines personnes ont pour seul capital leur immeuble.  Pas de REER, pas de fonds de pension...150 000$ peut paraître énorme mais avec un besoin de 30 000$ par année il ne reste plus rien après 5 ans. Si on peut empêcher la récupération de la PSV et un taux marginal d'imposition ''usuraire'' je préfère que mon client en profite plutôt que le gouvernement. Je me répète, mais chaque situation doit être étudiée en fonction du profil financier du client.
      • tu as bien raison, dans mon commentaire, j'avais juste oublier de mentionner qu'il lui restait encore 2 immeubles, donc 8000$ par mois de revenu de location.  Quand on a pas TOUTE la situation, c'est pas toujours évident de bien répondre au monde !!  8-)
      • Tu as tout à fait raison, c'est un peu le problème quand on répond à une question sur le forum.  J'ai déjà eu un cas, la cliente habitait une partie de son  immeuble locatif , à la vente, perte de PSV et de son supplément (elle était toujours en perte ou un très léger gain.)  Je peux te dire qu'elle ne l'a pas trouvé drôle. Dès la première année de la vente elle a dû aller puiser dans son petit pécule pour vivre. Je suis aussi planificateur financier, donc j'essaie de toujours de regarder l'ensemble de la situation plutôt que de regarder seulement la situation précise.   Une décision prise à court terme peut nous nuire à long terme.
      • Wow merci à vous deux!!! C'est la première fois que j'ai un cas comme celui-ci donc votre aide est très apprécié.
      • Tu sais MstDenis,  il n'est pas évident de répondre à une question comme la tienne, car on a seulement une partie du dossier.  Si tu vois les réponses que Tony a données, il a raison, mais comme il le dit plus loin, la situation de son client est différente il avait plusieurs immeubles et ne l'habitait pas.  Il faut savoir prévoir l'imprévisible.  A toi de voir avec les outils que l'on t'a donnés si dans la situation de TON client qu'elle est la meilleure solution.  Aussi en lui donnant les tenants et aboutissants vous pourrez faire un choix éclairé.
      • Je devrais être en mesure de me débrouiller avec ça. Le fichie DPA de M. Dallaire ne fonctionne pas pour moi, j'ai une erreur de failed/forbidden, est-ce qu'il fonctionne pour vous?
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      Le fichier de Tony fonctionne.  Tu n'es pas capable de l'ouvrir?  Je n'ai qu'à activer la modification pour y avoir accès. Tu es sous quelle version d'Excel ? En principe, cela ne devrait pas causer de problème. 

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