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Héritier d'une part de 20% suite de la vente de l'immeuble locatif du décédé.

Voici le scénario, l'ami est mon client.

Bien locatif en Ontario

1) Personne décédé au mois de mars 2017

2) Elle laisse à ses enfants et un ami (non conjoint) le bien locatif. 

3) Les quotes part notarié sont 40% fille, 40% fils et 20% ami.

4) L'immeuble est vendu en Décembre 2017 pour 300 000$

5) Mon client (l'ami) reçoit sa part en Février 2018

Est-ce qu'il sera imposé sur le montant reçu? Si oui sera en 2017 ou 2018? 

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    Tony je suis désolée de te contredire.  Mais en 2009 quand Mme a fait le don à ses enfants, en principe, si cela a été bien fait il y a eu une disposition présumée et Mme aurait dû s'imposer.  Donc le nouveau PBR des enfants devraient être la JVM de 2009. (acquisition réputée à la JVM est prévue à l'alinéa 69(1)c)LIR)  Je sais que tu suis les cours de CQFF je te donne une référence tableau 406 Mise à jour fiscales. et aussi dans déclarations fiscales L-53 un exemple d'une vente avec lien de dépendance (prix de faveur) Au moins, dans le cas de nico... c'est un don et non pas une vente à 1$.  Je joins un article de Desjardins qui est très pertinent avec un bel exemple.  Je ne peux pas donner les textes de CQFF car ils sont protégés par les droits d'auteur mais l'article qui suit est public et donnera une bonne idée à nico comment procéder.   Attention par contre, la base d'amortissement ne sera pas la JVM.  Cela va être le coût en capital de la mère + la portion imposable du gain en capital réalisée par la mère en 2009. Dans les faits le 50% jamais imposable du gain en capital ne peut pas servir à augmenter la base d'amortissement des enfants.  Donc je ne sais pas s'il y a eu de l'amortissement de prix mais ce serait un point à vérifie.r Aussi le guide T4032 peut aussi vous apporter des réponses. Une autre question Mme a fait don de son immeuble à ses enfants, mais a-t-elle continué à habiter l'immeuble?  En principe, elle jusqu'en 2009 c'était sa résidence principale, mais il est fort peu probable qu'elle soit devenue la résidence principale des enfants. Dans un tel cas est-ce que l'immeuble est devenu totalement locatif? Est-ce que les enfants avaient accordé un droit d'habitation à leur mère?   Si jamais c'est le cas, je vous joins deux interprétations à ce sujet.  

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      D'après moi il sera imposé sur le prix de vente X 20% (-moins) le coût de disposition, nouveau PBR, par la personne décédée en mars 2017 X 20%, donc il n'aura quasiment rien à payer d'impôt, et cela sur l'année 2017.

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        Suite à la réponse de Tony, j'aimerais avoir quelques précisions : lorsque vous parlez du nouveau PBR, cela veut dire que nous prenons la valeur de la résidence de 2017 et non lors de l'acquisition de l'immeuble, c'est cela???

        • Le PBR pour le client qui hérite du 20%, c'est la valeur déclarée de l'immeuble au jour du décès de mars 2017.
        • Suite à cette réponse qui fut très rapide, je soumets alors ma question initiale, il s'agit d'une donation qu'une mère a fait à ses 5 enfants en 2009, lesdits enfants ont vendu cette maison en 2017 alors quel PBR doit-on prendre, celui de 2009 lors de la donation ou celui de l'évaluation de 2017 car cela me semble compliquer ce fameux PBR??  À l'avance je vous remercie, c'est très apprécié.
        • faudrait voir le contrat notarié de 2009, souvent lors des donations, il y a des notaires qui suggèrent à leurs clients d'inscrire un prix de vente, même s'ils ont simplement donné le bien aux enfants, pour ainsi limiter l'impôt des enfants lorsqu'ils revendront le bien.
        • Sinon, le PBR sera de 0$ et l'impact fiscal ira en conséquence.  Faut voir aussi la situation des 5 enfants, il y en a en appart? proprio? depuis quand?  Si en appart et lors de la vente de 2017 il a prit sa part pour faire un cash down sur une maison, alors il peut désigné ce bien de 2009 comme étant une résidence principale entre 2009 et 2017.
          Il y a beaucoup de possibilité à regarder selon les situations fiscales de chacun des enfants...
        • Alors j'ai obtenu le contrat de 2009, et si le montant de la contrepartie pour le transfert de l'immeuble est de 0$, alors j'inscris quoi comme PBR est-ce le montant de l'évaluation de 2009 ou celui de 2017.  Que c'est complexe ces histoires, et c'est la 1re fois que je rencontre une telle situation, et on risque d'en rencontrer de plus en plus.  Un gros merci et je dois vous avouer que je préfère la communauté en ligne que l'autre.  Cette communauté est très appréciée.
        • Le PBR est de 0$, les gouvernements ont accès aux contrats notariés en passant.
          Donc les 5 enfants ont un coût d'achat de ZÉRO, leurs PBR = 0$.
        • Dans ce cas-là pouvons-nous appliquer le montant comme exonération de gain en capital disponible de 500000 $ que chaque contribuable possède???  J'en pose des questions hein?  Mais c'est sûr et certain qu'après ce cas je sortirai plus intelligente.  HIHI
        • Que veut dire Le montant constituant la base d'imposition du droit de mutation, selon la cédante et les cessionnaires est de 71177 selon moi, c'est pour déterminer les droit de mutation, c'est bien cela?
        • Mais il n'y a pas de droits de mutation entre personnes apparentées.
        • Exonération de gain en capital de 500 000$ est seulement pour:  actions de petites entreprises, biens agricoles et biens de pêche.
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